עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב - יד שניה מורכבות ביותר ומחייבות גורם מקצועי שיעמוד לצדם של הצדדים אך נשאלת השאלה מה לגבי רכישת דירה חדשה מקבלן על הנייר במסגרת של מנגנון 10% 90% ומכירתה לפני קבלת מפתי והאם חלות על המוכר הוראות חוק המכר בדומה לקבלן המחזיק במלאי העסקי של הדירות.
בעקבות ריבוי העסקאות הנעשות על ידי ספקולנטים המנצלים את הטבות המימון המפליגות של הקבלנים והיזמים, פרסם במהלך שנת 2024 הממונה על חוק המכר במשרד השיכון נייר עמדה:
"כאשר רוכש דירה חדשה מתכוון למכור אותה, יחולו עליו כל החובות שחוק המכר מטיל על מוכרי דירות, בדומה לחובות שחלו על היזם שמכר את הדירה מלכתחילה."
ב-18 באפריל 2024 פרסם הממונה נייר עמדה המבהיר כי כל רוכש דירה חדשה במטרה למכור אותה מחויב בהוראות חוק המכר. אי עמידה בהוראות אלו, בדגש על הבטחת כספי הצד השלישי (הרוכש), עלולה לגרור סנקציות חוקיות.
דוגמה למקרה של רכישת דירה ומכירתה לצד שלישי
בנייר העמדה מוסבר כי בעת רכישת דירה חדשה ייתכן מצב בו רוכש הדירה יבקש למכור אותה לצד שלישי.
לדוגמה, אדם שרכש דירה מיזם אשר עתידה להימסר בעוד שלוש שנים, עשוי למכור את זכויותיו בדירה לרוכש שני כחצי שנה לפני המסירה. הרוכש השני רוכש למעשה דירה חדשה שעתידה להימסר בעוד חצי שנה.
במקרה כזה, רואה לנכון להדגיש הכותב, ברק בר לב, אם כוונת הרוכש הראשון הייתה לרכוש את הדירה לצורך מכירתה, יחולו עליו כל החובות שחוק המכר מטיל על מוכרי דירות, בדומה ליזם שמכר את הדירה במקור.
סיכונים וחובות הרוכשים
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר כי נייר העמדה נכתב גם עקב ריבוי מבצעי מכר דירות בהם יזמים מאפשרים לרוכשים דחייה בתשלומים או מבצעי מימון שונים, וצמיחתה של תופעה בה רוכשים קונים דירות לא למגורים אלא למכירה ברווח.
חלק ניכר מהרוכשים אינם עוסקים בתחום הנדל"ן ואינם בקיאים בדרישות החוקיות הכרוכות בעסקאות מכר של דירות חדשות. אם לא יעמדו בכל החובות החלות על מוכר לפי חוק המכר, הם יהיו חשופים לסנקציות הקבועות בחוק.
התייחסות מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון ציין כי המשרד מעודד שותפות פעילה של הציבור בשוק הנדל"ן, במטרה לחזק את השוק, להוריד את מחירי הדיור ולייצר מגוון סוגי דיור לכלל האוכלוסייה. כל זאת, תוך שמירה על זכויות כל המעורבים בעסקאות, והקפדה על קיום הוראות חוק המכר ליצירת סביבה כלכלית בטוחה ויציבה.
דוגמה לאופן ניהול עסקה מהסוג המתואר
ובכן וכאן המקום לציין עי נייר העמדה שפורסם נותן דוגמה לאופן שבו יש לנהל עסקה מהסוג המתואר:
בתאריך 01/01/2024 אדם רכש דירה בכוונה למכרה אשר עתידה להימסר בתאריך 01/01/2027 תמורת שני מיליון שקל. במועד הרכישה שילם הרוכש הראשון סכום של מיליון שקל וזאת בהתאם לקצב התקדמות הבנייה ובהתאם לקבוע בתקנות המכר.
בתאריך 01/01/2026 הרוכש הראשון יתקשר בהסכם למכירת הדירה לרוכש שני והצדדים יסכמו על תמורה בסך שניים וחצי מיליון שקל - חצי מיליון שקל רווח לרוכש הראשון.
ככל שהבנייה נמצאת בשלב המתיר ממוכר לגבות מרוכש 50%, הרי שהרוכש הראשון יהיה רשאי לגבות מהרוכש השני 50% משניים וחצי מיליון שקל, וכך הלאה באופן יחסי לאורך שלבי הבניה השונים ובהתאם לתקנות.
הכותב ברק בר-לב מהוותיקים והבולטים בשוק הנדל"ן הצפון תל אביבי, בעל רקע וניסיון עצום במקרקעין, בקיא ומיומן בעסקאות מכר סבוכות, המייסד של משרד ותיק ומוביל, בר-לב נדל"ן
